公開日：2025年7月7日午前8時33分（東部夏時間）
著者：Susanne Schindler
2025年2月、シアトル (Seattle) は全米の住宅支援団体を驚愕させました。100万ドルを超える給与に5%の新たな給与税を課す 住民投票案が、有権者の約3分の2の賛成を得て可決されたのです。
年間5,200万ドルと見込まれる歳入は、シアトル社会住宅（Seattle Social Housing）という公共開発公社に充てられ、永続的に手頃な価格の住宅を建設・維持することになります。
シアトルは過去20年間、家賃と住宅価格が記録的な高騰 を経験してきました。これは、アマゾンなどのテクノロジー企業の高所得と比較的低い税金が一因となっています。これらの企業に、市の住宅価格を手頃な価格に保つための役割を果たさせようとする試みは、これまで 様々な結果 に終わってきました。
政府と増税に対する全国的な超党派の懐疑論 にもかかわらず、シアトルの有権者は、深刻な住宅価格高騰 という危機的状況において、公共部門の新たな役割と、住宅のための新たな財源確保は必要であるだけでなく、実現可能であることを示しました。
建築家であり都市史家でもある 私は、資本主義社会が市場の力から恒久的に保護された住宅をどのように受け入れ、あるいは拒絶してきたのか、そしてそれが建築と都市設計にどのような意味を持つのかを研究しています。
シアトルの社会住宅構想は、規制のない市場価格の住宅と、厳しく規制された所得制限のある手頃な価格の住宅という、この国の伝統的な「二者択一」の住宅モデルが限界に達したことを示しています。
社会住宅は、異なる未来への道を約束します。
「二層制」システムの台頭
第一次世界大戦後、同様に深刻な住宅危機の中、ジャーナリストのキャサリン・バウアー (Catherine Bauer) はヨーロッパを訪れ、ヨーロッパ大陸の社会住宅プログラムについて学びました。
彼女は1934年に出版した著書『近代住宅: “Modern Housing”』の中で、民間不動産市場から恒久的に保護された住宅の必要性を訴えました。質の高いデザインが彼女の主張の中心でした。 （この本は2020年に再版され、彼女の思想への新たな関心を反映しています。）
初期のニューディール政策 (New Deal programs) は、労働組合などの市民団体が後援する「限定配当型: “limited-dividend”」、或いは非営利の住宅を支援しました。フィラデルフィア (Philadelphia) のカール・マックリー・ハウス：The Carl Mackley Houses はこのアプローチの好例です。政府はアメリカ・フルファッション・ホージリー・ワークス連盟 (the American Federation of Full-Fashioned Hosiery Workers) に低金利融資を提供し、同連盟は所属する労働者のために手頃な家賃で住宅を建設しました。この複合施設には、住民のためのコミュニティルームとプールが備え付けられていました。
しかし、1937年の米国住宅法: the 1937 U.S. Housing Act では、この形態の中所得者向け住宅は除外されていました。代わりに、連邦政府は低所得者向けの公営住宅と民間住宅の所有を優先的に支援することを選択しました。中間層はほとんど対象としませんでした。
歴史家のゲイル・ラドフォード (Gail Radford) は、これを「二層構造のシステム: “two-tiered system”」と的確に表現しましたが、これは当初から問題を抱えていました。
米国の公営住宅 (public housing)、そしてその後継である 民間建設の低所得者向け住宅 への資金提供は、常に需要をはるかに下回る 上限が設定されており、住宅へのアクセスは主に低所得世帯に限定されています。民間建設の低所得者向け住宅は、民間投資家向けの税額控除 に依存しており、家賃制限は期限切れになることもあります。
米国がこの二層構造のシステムを推進した一方で、ウィーン (Vienna) のような都市は異なる道を歩みました。
オーストリアの文化的な首都では、今日、全住宅の半分 が民間市場から永久に排除されています。世帯の約80% が、これらの住宅に居住する資格を満たしています。これらの建物は様々な形態をしており、あらゆる地域に立地しています。市または非営利開発業者によって賃貸住宅または共同住宅として建設・運営されています。
家賃は世帯収入に応じて変動するのではなく、資本費と運営費を賄うように設定されています。家賃は長期・低金利の融資によって低く抑えられています。この融資は、全国で1%の給与税から賄われ、雇用主と従業員で均等に分配されます。また、入居者はアパートの広さと築年数に応じて設定された頭金を支払うことで、月々の家賃を低く抑えています。低価格の土地へのアクセスを確保するため、市は1980年代から積極的な土地収用政策を推進してきました。
民間市場から保護された住宅
二層構造のシステムによって生じる不平等、そして中間所得世帯にとって現実的な選択肢の欠如こそが、今日、米国の社会住宅擁護者が解決しようとしている問題です。
2018年、シンクタンクのピープルズ・ポリシー・プロジェクト (People’s Policy Project) は、ウィーンをモデルとして挙げ、米国における社会住宅の推進を訴えた 21世紀初となる報告書 を発表しました。
米国全土で、社会住宅 (social housing) という言葉は、限定持分協同組合 (limited equity cooperatives) やコミュニティ・ランド・トラスト (community land trusts) から公営住宅 (public housing) まで、様々なプログラム を指す言葉として使われています。
しかし、それらすべてに共通する根本的な原則がいくつかあります。
何よりもまず、社会住宅 (social housing) は、住宅を民間不動産市場から恒久的に保護すること、つまり「恒久的なアフォーダビリティ: “permanent affordability”」と呼ばれることを求めています。これは通常、住宅への公的投資と公的所有を意味します。第二に、米国の公営住宅 (public housing) の伝統的な運営方法とは異なり、ほとんどの社会住宅プログラムは、より幅広い所得層の世帯にサービスを提供することを目的としています。その目標は、財政的に持続可能であり、かつ幅広い有権者層にとって魅力的な住宅を創出することです。第三に、社会住宅は居住者に住宅管理の権限をより多く与えることを目指しています。
社会住宅はどれも同じようには見えません。しかし、その 成功の鍵は、思慮深い設計にあります。社会住宅は短期的な経済的利益のためではなく、長期的な所有と運営のために建設されます。建設品質は重要であり、開発業者は多様なニーズを持つ幅広い入居者にとって魅力的な住宅である必要があることを認識しています。
初期の成功
近年、社会住宅運動は州および地方レベルで大きな成果を上げています。
2023年、アトランタ (Atlanta) 市は市有地に混合所得者向け住宅を共同開発するための 新たな準公共団体を設立 しました。 2024年、ロードアイランド州の有権者 (Rhode Island voters) とマサチューセッツ州議会 (the Massachusetts legislature) は、社会住宅への公共投資を試験するためのパイロットプロジェクトに資金を提供しました。また、2025年にはシカゴ (Chicago) 市でグリーン社会住宅条例: Green Social Housing ordinance が可決されました。
これらのプログラムの多くは、メリーランド州モンゴメリー郡 (Montgomery County, Maryland) の “手頃な価格の住宅” イニシアチブから直接ヒントを得ています。
2021年以降、同郡の住宅局は 1億ドルの住宅基金 を活用し、新たな混合所得開発 (new mixed-income developments) に投資してきました。これらの投資により、郡は共同所有権 (co-ownership) を維持し、開発コストを削減することで、住宅の30%を市場価格を大幅に下回る賃料で永続的に提供できるようになりました。ウィーンが社会住宅の世界的模範であるならば、モンゴメリー郡は国内におけるその模範となっています。
シアトルでは、社会住宅とは、シアトル社会住宅局 (Seattle Social Housing) が供給し、恒久的に所有する住宅を意味します。シアトル社会住宅局は、高所得者への給与税を財源としています。この構想は、様々な家族構成のニーズに対応できるよう、様々な広さのアパートを、高い省エネ基準に基づいて建設する 開発計画 です。住宅は、地域平均所得の120%以下の世帯が 利用可能 で、居住者の家賃は所得の30%以下となります。シアトルでは、これは12万ドル以下の単身世帯が対象となることを意味します。
進行中の議論
こうした成功にもかかわらず、多くのアメリカ人は依然として社会住宅に懐疑的な見方をしています。
このテーマに関する ウェビナーに申し込めば、参加者が「社会住宅」という言葉自体に疑問を呈する声が聞こえてくるでしょう。アメリカで広く採用するには「社会主義的: “socialist”」すぎるのではないでしょうか？そして、これは「古いワインを新しい瓶に詰めた」ようなものではないでしょうか？
住宅タスクフォースに参加すれば、既存の非営利団体が抵抗するでしょう。彼らは既に住宅の建設と管理の方法を知っており、必要なのは資金だけだと主張します。
住宅活動家の中には、限られた公的資金を混合所得者向け住宅の建設に充てることは、政府の支援を最も必要としている人々、つまり貧困層を 再び不当に扱う ことになるのではないかと疑問を呈する人もいます。一方で、世代を超えて富を築くための手段を拡充する必要性、特に 歴史的に住宅所有の障壁に直面してきた 人種的マイノリティ層への支援の必要性を指摘する声もあります。
都市計画家のジョナサン・タールトン氏 (Jonathan Tarleton) は、もう一つの重要な問題を指摘しています。それは、ニューヨーク市 (New York City) の一部の協同組合に見られるように、社会住宅が時を経て私有化してしまう危険性です。タールトン氏は「社会的な維持: “social maintenance”」の必要性、つまり、社会住宅が誰のためにあるかを語り継ぐことの重要性を強調しています。
これらの議論は重要な問題を提起します。「社会住宅: Social housing」という言葉は分かりにくく、野心的な概念に見えるかもしれません。しかし、それは今後も存在し続けるでしょう。なぜなら、社会住宅は、住宅の設計、開発、維持管理に対する新たなアプローチを、組織や政策立案者の間で推進してきたからです。
社会住宅は長期的な公共投資を通じて価格を抑制し、将来の世代が引き続き恩恵を受けられるようにします。開発業者は、人々の暮らし方に合わせた住宅を設計・提供することができます。そして、ますます分断が進むこの国において、社会住宅は、様々な背景、収入、そして思想信条を持つ人々が、分断されることなく、再び共に暮らすことを可能にするでしょう。
シアトルで見られるようなものであろうと、メリーランド州 (Maryland) で見られるようなものであろうと、あるいはその中間にあるようなものであろうと、この国が抱える「住宅価格の高騰」と「政治的想像力の欠如」という二つの問題に対処するために、社会住宅はこれまで以上に必要だと私は考えています。
この記事は、クリエイティブコモンズライセンス(CCL)の下で The Conversation と各著作者からの承認に基づき再発行されています。日本語訳は archive4ones(Koichi Ikenoue) の翻訳責任で行われており、The Conversationによる正式な翻訳ではありません。オリジナルの記事を読めます。original article.
[編集者注]
社会住宅 (Social housing) は、公営住宅 (Public Housing) とコミュニティハウジング (Community Housing) の両方を含む包括的な用語です。
